持ち家か賃貸か

首都圏への一極集中の問題が指摘されて久しい。

「持ち家か賃貸か」というのは、人生における大きなテーマの一つのようである。多くの人にとって関心が高いテーマだからか、新聞や雑誌、ウェブサイトなどで何度も取り上げられている。

難しいのは、どのような指標を用いて比較するかという点だ。たとえば、支払いコスト。すなわち「総負担額」で比べてみよう。新生銀行が、広さ3LDKの新築の「賃貸物件（家賃15万円）」と「購入物件（価格4000万円、）」について、40年間の総支出額を比較している。その試算によれば、「購入物件」を、購入価格4000万円。頭金1000万円。残り3000万円を4％固定金利の元利均等払いで30年のローン（ボーナス払いなし）とした場合、賃貸の総支出額は9311万円だが、購入の総支出額は8680万円となり、購入した方が、賃貸よりも631万円、支出が少なくなるという。持ち家の住宅関連支出は、ローン完済後に大きく減少するのが特徴だ。長生きをすればするほど、賃貸との差は開くことになる。

「持ち家派」なら、この結果に対し、「やはり持ち家が得だ」「賃貸だと何年払っても自分のものにはならない」という感想を持つだろう。さらに、「高齢者の入居をいやがる家主もいる。自分の家があれば安心だ」といった声も出てきそうだ。

国土交通省の「平成17年度土地問題に関する国民の意識調査」でも、「土地・建物を両方とも所有したい理由」（複数回答）として、「土地・建物が所有できるなら、家賃等を払うよりローンを支払う方がいいから」（25.9％）、「借地・借家では生活や権利が不安定であり満足できないから」（34.2％）となっている（図1）。

むろん、その前提となるのは、土地や建物が財産になるという考え方であろう。確かに、かつての「土地神話」時代には、転売益が得られる可能性も高く、所有するメリットが多かった。だが、少子高齢化が見込まれ、長期的に見れば地価が下落傾向にある中では、所有することのリスクも大きくなる。

江戸時代には、庶民のほとんどが借家住まいだった。土地や建物を所有したいという意識は「土地や建物が財産になる」すなわち、右肩上がりで地価が上昇する（少なくとも下落しない）という環境から生まれたといえる。

前述した「土地問題に関する国民の意識調査」でも、「土地・建物については、両方とも所有したい」と答えた理由として最も多いのが「子供や家族に土地・建物の形で財産を残したいから」（48.5％）であり、次いで「土地・建物は他の資産と比べて有利な資産だから」（41.3％）となっている。

むろん、長期的に地価が下落するとなると、それは一転してリスクとなる。さらに、土地・建物を取得するために住宅ローンを利用している場合は、金利上昇のリスクもある。今でこそ低金利時代と呼ばれ、2〜3％台で推移しているが、ピーク時の1990年代のはじめには、民間住宅ローン（変動金利）は8％台、住宅金融公庫の住宅融資金利（個人住宅）も5％台というのも珍しくなかった（図2）。

昨年のゼロ金利解除および今年の追加利上げにともない、住宅ローン金利の上昇も予定されている。ローン支払い期間である数十年間の間に、さらに金利の引き上げが行われる可能性も高い。

戸建て住宅なら、更地にして土地だけでも売却できるが、マンションではそうもいかない。今後は所有するリスクも考慮する必要があるだろう。

さらに、その一方で「賃貸派」のリスクは軽減される傾向にある。中でも特筆すべきは、「高齢者歓迎」の賃貸マンションが増えていることだ。賃貸住宅業者にとって、今後シルバー層が大きなマーケットになることはいうまでもない。すでにバリアフリー化を進めたり、緊急時対応に配慮した賃貸マンションも登場している。政府も「高齢者向け優良賃貸住宅（高優賃）」（1998年）などの制度により、高齢者が暮らしやすい設計・設備を備えた賃貸住宅の整備を進めている。

「持ち家か賃貸か」という問いに一言で答えるのは容易ではない。自家用車や高級ブランド品と同様に、「持つことによる満足感、達成感」を得られるという意見もあろう。「土地問題に関する国民の意識調査」で、「借地・借家で構わない理由」として、最も高いのは「年齢・収入等に応じて住み替えをしていくには、借地または借家の方がよいから」（38.9％）、次いで「子どもや家族に土地・建物の形で財産として残す必要はないから」（34.6％）となっている（図3）。